Kedves Könyvelők,
van jópár garázsom magánszemélyként, amelyeket jelenleg adószámos magánszemélyként adok bérbe. Szeretném mostantól alkalmanként adni és venni is őket a folyamatos bérbeadási tevékenység mellett, de ez adószámos magánszemélyként nem lehetséges.
Van heti 40 órás főállásom, és másodállású AAM egyéni vállalkozó is vagyok más tevékenységek kapcsán, de ide nem szeretném belekeverni ezt a tevékenységet, mert akkor nem tudok AAM maradni.
A tervem az volt, hogy alapítok egy kft.-t, apportként beviszem a garázsokat, és így tárgyi adómentesen adhatom-vehetem a garázsokat a folyamatos bérbeadások mellett. Azonban az ÁFA törvény 86. § (2) b) pontja szerint „a közlekedési eszköz elhelyezésének, parkolásának biztosítását szolgáló ingatlan bérbeadásra” nem alkalmazható a tárgyi adómentesség.
Hogyan tudom megoldani azt, hogy garázs bérbeadás mellett adásvétellel is tudjak foglalkozni egyidejűleg, egy vállalkozás kereti között (hiszen előre nem tudom, hogy melyik meddig lesz bérbeadva vagy mikor lesz eladva), de természetesen ne kelljen ÁFA-t fizetnem? Hiszen úgy elúszik a profit. A kft. ÁFA mentesen működhet valahogyan? Más opció van?
Köszönöm előre is a segítséget!
Garázsok bérbeadása és adásvétele egy vállalkozás keretein belül ÁFA mentesen
6 válasz
Kedves Gábor !
Különbséget kell tenni az Áfa megítélésénél abban, hogy bérbeadásról beszélünk, vagy értékesítésről, alanyi vagy tárgyi adómentességről. Az Áfa tv 86. meghatározza hogy az egyébként alapértelmezetten Tárgyi adómentes ( nem alanyi , tehát összeghatártól függetlenül nem Áfás ) bérbeadásokból kivétel , ahogy írta épp a gk. tároló garázs bérbeadása, ami tehát így Áfás. De épp emiatt arra megoldás lehet az AAm választása.
Ugyanis az Ingatlan értékesítési körben nincs kivételes státuszban a garázs sem , ott az alapszabály: az új építésű ingatlan ( 2 éves koráig a használatba vételi engedély után ) Áfás, ezt követően ,mint használt ingatlan Áfa mentes ( megint csak Tm, 100 Mft-nál is ). Tehát ha 2 évnél régebbi garázst ad el Áfa mentes lesz és ez nem borítja meg ugyanazon vállalkozás az AAm státuszát - akár Kft-ről akár Ev-ről beszélünk - amelyekben a bérbeadási tevékenységet ( az egyébként Áfás besorolású) garázs bérbeadásokra 18 Mft árbevételig adómentesen alkalmazhatja!
Ami aggályos, az viszont az eddigi gyakorlata lehet, amit felvázolt : A következőt írja :" AAM egyéni vállalkozó is vagyok más tevékenységek kapcsán, de ide nem szeretném belekeverni ezt a tevékenységet, mert akkor nem tudok AAM maradni ".
Sokan nem tudják, nem gondolnak bele abba, hogy az EV alanyi mentes kerete egy "közös keret" a magánszemélyként végzett tevékenység bevételével , ami ugyan 18 Mft már, de ebbe beleszámít Önnél a magánszemélyként bérbeadott egyébként Áfás besorolású garázs bérbeadás bevétele is -amire nem választhat(ott) külön alanyi adómentességet ! Ha együtt ev+msz meghaladta 2024-ig bármikor a 12 Mft- ot, az alanyi mentes státusz már egy ideje jogszerűtlen vagy ! Lehet, hogy kelleni fog az a KFt....
Üdvözlettel
Schmidt Zoltán
Kedves Zoltán, nem haladta meg a 12 M Ft-ot az együttes bevételem, az adásvételre értettem, hogy nem akarom belekeverni. De ha jól értettem, nem is kell, sőt kft sem kell, mert ev-ként is felvehetem az adásvétel tevékenységet, ami TAM lesz 2 évvel idősebb garázsokra. Ha ezt még meg tudja erősíteni röviden Ön vagy bárki más, azt megköszönöm. Köszönöm szépen a kimerítő és pontos válaszát, és hogy időt szánt rám.
Kedves Gábor!
Felveheti, és a 2év+ korú ( használatba vételi engedélytől számítva) garázs eladása TM, nincs köze az Am kerethez, az már más kérdés, hogy az ebből származó jövedelmet SZJA ágon jobb-e leadózni, vagy cégként TAo vagy Kiva irányban gondolkodni...
Üdv
Zoltán
86. § (1) Mentes az adó alól:
j) * a beépített ingatlan (ingatlanrész) és az ehhez tartozó földrészlet értékesítése, kivéve annak a beépített ingatlannak (ingatlanrésznek) és az ehhez tartozó földrészletnek az értékesítését, amelynek
ja) első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg; vagy
jb) * első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de a használatbavételi engedély véglegessé válása, a használatbavétel tudomásulvétele vagy a felépítés megtörténtét tanúsító hatósági bizonyítvány kiállítása és az értékesítés között még nem telt el 2 év; vagy
